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投資物件選びで必ず確認しておきたいのは、利回りです。
利回りが高い物件を選べば、必ず不動産投資が成功するわけではありません。
しかし利回りが分かると、どれくらいの収益を得られるかの期待値を判断できます。
代表的な利回りを理解しておくことは、収益を得るために重要なポイントです。
本記事では、理想の利回りや相場、投資物件を選ぶときの注意点について解説します。
不動産投資の利回りと計算方法
不動産投資における利回りとは、物件購入価格に対して1年間でどれだけの収入や利益が得られるかを示したものです。
投資物件の指標として2種類の利回りを理解することは、非常に重要なポイントになります。
ここからは、2種類の利回りの特徴と計算方法を解説しますのでご覧ください。
表面利回り
表面利回りとは、物件購入価格と1年間で得られる家賃収入で算出する収益割合です。
表面利回り＝年間の家賃収入÷物件の購入価格×100
年間家賃収入を物件購入価格で割ると算出できますが、リスクや経費などは含まれていないため大雑把な計算方法であると理解しましょう。
不動産投資では後々に経費がかかるため、表面利回りが良いだけを見て物件を購入すると損失が生じます。
賃貸用アパートやマンションを所有すると修繕費用がかかるため、表面利回りは実際の数値ではないことに留意しましょう。
実質利回り
物件購入価格や家賃収入だけでなく、物件の取得や運営にかかる経費を考慮した収益割合が実質利回りです。
実質利回りは、年間家賃収入から年間運営経費を引いたものを、物件購入価格と物件購入時の経費を足したもので割って算出できます。
実質利回り＝（年間の家賃収入-年間運営経費）÷（物件の購入価格＋物件購入時の経費）×100
安い物件を購入し、高い家賃収入を得ると表面利回りは高くなります。
しかし経費がかかるため、実質利回りは低下するので注意が必要です。
物件を選ぶ際には、表面利回りで算出された利益だけでなく、実質利回りを計算して比較検討しましょう。
不動産投資の利回りの理想とは
不動産投資における利回りの理想相場は、市場条件やリスク許容度によって異なります。
ある程度の最低ラインを知っておくと、不動産投資での失敗を回避できるでしょう。
ここからは理想的な利回りの相場や最低ラインについて解説します。
利回りの相場
物件のエリアや、新築・中古などの物件タイプによって利回りの相場は異なります。
立地条件が同じ場合、新築物件は購入価格が高いため利回りは低い傾向です。
しかし新築物件は需要も高いので、家賃を高く設定しても空室が出るリスクは少ないでしょう。
一方、中古物件は安く購入できますが、利回りは新築物件よりも高くなる傾向があります。
中古物件は修繕費用がかかるため、家賃を上げる必要があるためです。
また、物件のエリアによっても利回りは異なります。
日本不動産研究所では、エリア別の不動産投資の目安となる「期待利回り」を以下のように公表しています。
| エリア | ワンルームタイプ賃貸住宅 | ファミリータイプ賃貸住宅 |
| 東京 | 3.9～4.1% | 4.0～4.2% |
| 札幌 | 5.0% | 5.2% |
| 横浜 | 4.5% | 4.5% |
| 名古屋 | 4.7% | 4.8% |
| 大阪 | 4.5% | 4.5% |
| 福岡 | 4.7% | 4.8% |
東京は物件のタイプに関わらず、物件購入価格が高いため、利回りはもっとも低くなっています。
利回りの理想と最低ライン
副業感覚や老後の資産運用、節税などであれば利回り3〜4%、本業の場合は8%以上が理想といわれています。
相場と同様理想や最低ラインも一概にいえるものではなく、投資目的だけでなくリスクヘッジを考えながら、自身にマッチした投資物件を選ぶのが大切です。
新築物件と中古物件や、不動産投資をおこなうエリアによっても利回りと最低ラインは異なります。
自分が購入を検討するエリアの物件、平均的な表面利回りをインターネットなどを使い調べておきましょう。
利回りが高い物件と低い物件どちらがよい？
不動産投資では利回りが重視されますが、初めての人は利回りが高い方がいいのか低いほうを選ぶのか迷うのではないでしょうか。
ここからは利回りが高い物件と低い物件の特徴とリスクを解説します。
利回りが高い物件の特徴とリスク
利回りが高い物件はリスクが多く、駅から遠いなど利便性に欠けている・土地価格が安い・メンテナンスに費用がかかるケースがあります。
流動性が低いと、購入金額が安くても家賃収入が見込めず投資物件には値しません。
あちこち不具合が生じて修繕費が高額になると、高利回りは望めなくなります。
利回りの高い物件を購入する前には、物件を自分の目で確かめ現地の周辺調査をおこなってみましょう。
利回りが低い物件の特徴とリスク
都市部に近く利便性が良い地域にあり、家賃設定が低い、売却価格が高いなどの物件は利回りが低い傾向にあります。
利回りが低い物件は利益が低く、購入リスクが高いように思えますが、長期的な投資で考えれば収益は安定しており、将来的な収益は高くなるでしょう。
古い物件でも利便性が高く希少性があり、細やかなメンテナンスで老朽化が抑えられていれば資産価値は十分にあると考えられます。
投資物件を選ぶときの注意点
利回りの高さだけで判断すると、優良物件を見逃してしまうケースがあります。
インターネットで確認できる利回りは、諸経費や空室リスクを見込んでいない表面利回りがほとんどです。
築年数が経過し利便性が低い物件も、利回りが高くなっているケースがあるので注意してください。
マンションやアパートは、満室時の想定利回りが表示されており、実際には利回りと下回ってしまい利益がでずに失敗するケースがあります。
築年数や設備、空室状況を確認し、諸経費を含めたシミュレーションをおこなってから選びましょう。
まとめ
本業として投資するにしても、副業や節税対策であっても、不動産の利回りを見極めてから始めることが大切です。
ただし、投資のプロでも利回りを見極めるのは難しいといわれています。
個人で見極めが難しい場合は、信頼できる不動産業者や担当者を見つけアドバイスを受けてみましょう。
信頼できる相手を探すためには、不動産投資の知識も必要です。
セミナーや書籍などを利用して利回りを理解し、不動産投資物件探しを始めてみてください。
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